房地产开发与零售业有何关系？过去似乎无人认真探讨过。然而随着零售业、房地产业的发展，这两个一直不相干的行业逐渐有了共同语言。尤其是一些由于零售商与房地产商缺乏事先沟通所导致的零售商在后期经营上的困难，更是受到了业内的关注。

　　日常工作中，通过接触不同的零售企业和各类房地产商，我们深感房地产开发企业在进行项目开发时较少考虑零售商对商业用房的特殊需求。房地产商与零售商要携起手来，为零售商在经营中提供合适的物业。

利益最大化就是共同语言

　　零售业是一个比较传统的行业，而房地产业是新兴的、发展很快的行业。最近几年来，出现了两种行业的联系越来越紧密的现象。房地产商开始注意到自身物业以外的概念，如发现建在名牌大学和大型超市旁边的房子可以增值等；发现建造一栋高层建筑，把它的高层以住宅楼、写字楼的形式出售，低层作为商铺出售，可以使这栋楼的价值达到最大化。而且，较之学校、游乐园，房地产于零售业相结合更加容易开发，见效也最快。

　　从零售商的角度看，大型外资超市进入中国，如家乐福、麦德龙、沃尔玛等，这使业界重新认识到中国零售业的市场潜力。由于国外的世界500强零售企业中全部都是连锁企业，所以国内的企业都认识到要扩大规模、发展连锁，通过竞争才能生存下来。另一方面，零售商的资金积累是很慢的，建房的能力也不强，因而有必要寻找房地产商共同开发物业，或者采取合建、购买的方式，或者采取租赁的方式获得物业的使用权，从而使零售商在连锁领域能够实现较为激进的扩张态势。

三种业态对物业有何要求

　　百货店。该业态的位置应在市中心或购物中心等人流量比较大的路段。最佳规模是2.5-3.0万平方米的营业面积，如果是在购物中心内，可以是1-1.5万平方米的营业面积。在物业的规格方面，大门不能太多，店内设施以能够满足需要即可，不能太豪华。百货店的形状要求比较规则，很多顾客进店不一定是买商品的，这必须要有一些服务设施来留住他们。这也是在物业设计上要注意的，比如要有咖啡店、休息处等。另外，由于百货店的购买率一般在25%-30%之间，房地产商也应依此测算设计的面积。

　　大型超市。该业态一般应选在住宅区、郊外或购物中心内。以1万平方米的经营面积为宜，除此之外还应留有相当大的辅助面积。另外，还应该有大型停车场。物业结构上，可以普通一些，装修应简单。在楼层布局上，可以单独在地下一层，也可以在地上，但最多两层，否则不利于推车购物。

　　购物中心。选址可以是市内、城郊交界或郊外。经营面积市内5-8万平方米。郊外10万平方米，甚至15-20万平方米。物业装修应豪华，要求宽、亮，要有大型的停车场，郊区的要大于市区。在规格上，可以是一字形、三角形、四边形等等。

　　很多人对购物中心的认识并不全面。有人认为购物中心是小店的叠加，这是不对的。购物中心必须要有主力店的支撑，同时，购物中心内经营店铺必须是最优秀的零售商的集合。还有人认为购物中心的管理简单。事实上，购物中心的管理比百货店要困难得多。最主要的是招商品牌的搭配。主力店租赁可以有相当长的时间，但是小店的租赁期不应过长，否则会给品牌调整带来困难。同时在租金问题上也要注意把握好，否则零售商会因大幅提高的租金而放弃进场经营。另外，一些房地产商是把好的物业都卖完后，将剩下的待租商铺出售，这大大影响了购物中心的整体经营效果，管理起来也会更加困难。如果房地产商把物业分割出售，会破坏购物中心的整体性，虽然资金收回了，但风险则全部转移给了零售商，出现很多不必要的问题。因此建议实力不强的房地产商不要进入购物中心的投资。

房地产商和零售商共创双赢

　　房地产商和零售商进行结合的前景是广阔的，因为中国的零售市场空间还是很大的。因此，首先，要统一理念、共同开发。这样就可以准确定位，在建筑设计上少走弯路，使招商和基建同时进行，从而争取时间、减少浪费、提高物业的使用效率，缩短投资回报期。其次，优势互补、利益共享。零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理模式；房地产商有雄厚的开发实力和资金实力，也有良好的物业开发地段。只要双方诚心合作，就会优势互补、利益共享。（红石行房地产经纪有限公司总经理　屠红兵）