7月15日，上午10点30分，正值开门营业之际，华南Mall必胜客一楼的玻璃门上依旧挂着“内部整理”的牌子。而作为华南Mall前期开业的主力店，今年1月开业、总面积为4万平方米的铜锣湾百货，偌大的商场里除了盛装而立的销售人员，1－4楼连闲逛的人都很少见。
“除了节假日，大部分时间这里的生意都很淡。”铜锣湾百货4楼，一家经营某品牌服装的销售人员显得无精打采。
若非其恢宏的规模及随处可见的“精彩华南、魅力之城”广告，很难想象这就是被《纽约时报》列为全球最大两家购物中心之一的华南Mall。
“对于这个超大型的商业巨无霸，业内的质疑从来不曾间断。从华南Mall目前的经营状况来看，此前的担忧并非没有道理。”东莞一地产研究机构的研究人员指出。
事实上，东莞中原地产的调研结果显示，主题商家的流失、商业功能的重复、各种售铺的激励措施等，使得招商压力大增，商业项目可谓举步维艰。
招商瓶颈
“如果说去年和前年是东莞商业地产的‘开发年’，随着各大商业地产项目的面市，今年东莞商业地产开始进入‘经营年’。”赵洪亮指出，在“经营年”，开发商将面临两大任务———招商；以及对运营商的经营给予有力支持。
对此，东莞中原地产调研部经理车德锐表示：“由于目前东莞商业地产的供应量过大，加上业态同质化严重，竞争非常激烈，所以不少商家在入驻时顾虑很多，往往会提出许多苛刻条件。”
“事实上，无论是地王国际还是华南Mall，都给其主力商家提供免年租的优惠条件。”一业内人士透露。
赵洪亮承认：“一些大牌商家的确会要求签订一些‘非常’条款，但考虑到这类品牌的号召力及其对提升商场档次的作用，发展商可能会作出一些‘让步’。”
而除了以上优惠条件，“让步”还体现在开发商的项目建设规划上。“为了华南Mall的长远发展，我们专门建造了两幢大楼作为停车场，规划车位达9000个。”华南Mall开发商———三元盈晖投资发展有限公司营销总监张立平强调，尽管这样大大增加了成本，但为了更好吸引商家，不得不如此。
尽管如此，东莞一些商业地产项目仍然面临招商瓶颈。此前，原定于今年5月1日整体开业的世博广场被推迟至7月1日。而7月16日，记者在现场发现，世博广场内仅有麦当劳、海雅百货等已开业，距整体开业尚有一段距离。
升级难题
“目前东莞商业的最大问题就是档次不够，一些我们中意的品牌在东莞难寻踪迹，所以我们每周都会跑到深圳去满足自己的购物欲望。”昨日，在东莞一事业单位工作的姜小姐无奈道。
东莞另一大商业地产项目第一国际的开发商———东莞市商业中心发展有限公司研发部经理雷非非坦言：“现在大家都已经形成了一种购物习惯，一提到买高档商品，马上就会想到深圳、香港，因为他们已经形成这样一个购物氛围。而这些正是东莞所紧缺的。”
而姜小姐代表了东莞绝大多数有较强消费能力的群体的消费习惯，“在东莞，消费人群是两头大中间小，具有高消费能力的人群数量很大。”车德锐指出。
“许多世界顶级商家本身有着严格的开店程序，在众多一线城市尚未开拓之前，他们基本不太会考虑东莞这样一个地级市。”雷非非指出，要在短期内提升东莞商业档次，存在着现实的困难。
东莞人均商业地产面积严重超“标”
东莞中原地产提供的数据显示：仅东莞市四大城区之一的东城区，今年潜在的商业地产供应量就达60万平方米，以中心片区商业辐射人口为20万计算，人均商业面积达3平方米；以整个东城区人口数量来计算，人均商业面积也达2平方米，而世界发达国家人均商业面积为1.2平方米。东城区商业面积已严重超过实际需求。
另据对东莞市莞城区零售商业、娱乐业、餐饮业的初步统计，其总量约为37.76万平方米，加上在建或在售的商业面积，近两年内商业地产项目总体供应量约为63.6万平方米，人均商业面积达3.07平方米，也大大高于发达国家的人均水平。
调整“求生”
“关于东莞的商业地产，如果说3年前是‘0’，那么现在已远远不是‘1’的概念了。”昨日，东莞地王广场策划总监赵洪亮向记者坦言，东莞商业地产从无到有的这一步跨得太大。
面对严峻的生存环境及日益激烈的竞争，“调查”、“调整”逐渐成为今年东莞各大商业地产的主题。
“尽管打造中国首个超大型主题购物公园的计划没变，但是华南Mall内部的业态结构一直在调整。”华南Mall开发商———三元盈晖投资发展有限公司营销总监张立平表示，为不断提升竞争力，华南Mall正致力于向旅游商业地产转型。
张立平透露，华南Mall进一步加大了休闲、旅游项目的比重，与中国旅行社百强企业及南航、深航等签署了联盟协议，以实现中国ShoppingMall资源与旅游资源的整合。
针对华南Mall的调整，东莞中原地产调研部经理车德锐指出，东莞目前缺少业态组合丰富的商业项目，特别是缺少体验式的购物公园，华南Mall以风景、娱乐带动商业的概念使消费购物方式出现一场变革。
但他强调，“此项目把商圈拉伸到半径30公里至100公里范围内，而商圈范围内已存在的较有吸引力的娱乐场所，及已建或在建大型商业项目都将对其产生潜在的竞争。华南Mall是否能够取得成功，还得看东莞本地的消费能力及其他城市的消费渗透力。”
中原地产调研结果显示：在华南Mall辐射范围内，已聚集了东莞的第一国际、世博广场、深圳世界之窗和欢乐谷、广州天河Mall、佛山东方广场、顺德嘉信城市广场等大型商业物业，商业面积大多超过十几万平方米，有的已经开始营业，在建的预计都在明年开业。
“这些商业物业都拥有旅游、观光、购物等综合性商业功能，跟华南Mall相似，功能的同质性必将带来激烈的竞争。”车德锐认为。
而东莞另一大型商业地产项目———地王广场今年1月宣布“回购”已售出的全部铺位，在某种意义上可谓东莞商业地产商的一次“自我主动调整”。
“起初我们将物业的销售及后期管理交给一个代理公司，但经营效果非常不理想。”地王广场策划总监赵洪亮坦言。
经过一年的思路调整，地王广场作出“回购”决定。“其实，地王广场周围已聚集了华润万家君豪商业中心、天虹百货等数家百货店，竞争非常激烈，而以前地王广场的铺面太分散，缺乏竞争力。如果不‘回购’进行整合，就无法获得足够生存空间。”赵洪亮指出。
