经营模式方面，随着市场供应及需求的相继改变，可以看到商业物业从沿街商店、百货、大型和生活型购物中心，到旧区和老房子的改造，都有着不同的发展机遇。
沿街商店
上海有着悠久的商业历史，在南京东路步行街及淮海路商业街，我们不难看到很多历史遗留下来的痕迹。在上海的消费者心目中，上街逛街购物是生活的必需。故此，沿街商店不论在过去还是现在都是上海商业的一大特色。
百货
从传统国内百货，到引入国际百货经营者，国内百货业面对强大的竞争，在汰弱留强的情况下，积极面对进行的改革。在上海商业房地产开发的初期，百货是主要的一种经营模式。在南京路、淮海路及徐家汇，一些传统的百货与境外台式、日式的百货公司处处林立，带动上海零售商业的发展。
大型购物中心
大型购物中心的发展也是近年上海商业房地产开发的一个主要模式。大型购物中心作为综合性大型商业项目的一部分，这些大型项目功能包含了办公楼、酒店、公寓及大型购物中心，形成独立的全方位的个体，大多自给自足，并能形成商业氛围、引聚人气，逐渐成为新商业中心。基于其综合性功能，它所处的地理位置都以市中心为主，例如南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥、人民广场、浦东小陆家嘴等主要商业区域。
生活购物中心
位于新开发的社区内，配合大量的新式住宅的落成及居民的入住，为满足区内居住人群对生活用品的基本需要，大量的国内及国际大卖场的经营者进入上海市场，建成大型的生活式购物中心。这些生活购物中心，在功能上包含了大卖场、大量的餐饮和娱乐设施及服务类等，以满足市民日渐提升的高质量的生活需求。旧区改造、老房子
在传统商业区内土地及物业新供应的不足，更多的零售商在寻找现有购物中心可提供的商机的同时，在合适的区域内一些旧式的洋房成为了零售商的目标。上海的老房子具有丰厚的文化历史底蕴，很多建于上世纪30年代，表现出中西文化强烈的融合。
